Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке.

При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо, в первую очередь, обезопасить себя от признания сделки недействительной. Для этого нужно проверить ее юридическую чистоту. Что надо сделать? В первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. Сразу, при осмотре квартиры надо попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации. Эту информацию можно получить и самому. Сделать это можно в Росреестре, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта, заявления на получение и квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа можно получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок, наличие обременений или аренды, т.к. если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре, а аренда может увеличить срок покупки недвижимости.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность, в которой должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем.
Очень важно, что этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться, отказавшись даже от видеозвонков! Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему и попросите подтвердить подлинность подписи. Проверьте документ, выданный нотариусом, просканировав камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа. На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный, так же проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях.

Обязательно проверьте основание права собственности. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры и как он стал собственником — купил или получил в наследство. Если это дарение или наследство, то велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками, поэтому быстрая продажа такой квартиры может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет.
Запросите у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением. В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию. По этой справке можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.
Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, то покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников, поэтому покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, которые должны отследить, чтобы условия для их нового жилья были не хуже продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу.


Так же обязательно запросите справку по форме 12, в которой указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы. Форма 12 как и форма 9, если ее не проверить, может объявиться внезапный жилец. А специфика справки такая, что здесь указаны не самые сговорчивые граждане. Споры с ними практически всегда решаются только через суд. В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения. Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.
Если продавец пожилой или недееспособный,во всяком случае вы видите в нем проявление неадекватного поведения, то у такого продавца обязательно просите справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку. Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.

Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия.
Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице. Чтобы проверить паспорт обратите внимание на следующее: во-первых нет исправлений, наклеек и кривых шрифтов. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт». Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.
И запомните главное! Всегда проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Поэтому если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам. С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее, но выбирайте только проверенные в реестре агентства.
Так же во многих агентствах недвижимости, как в нашей компании ООО «Лучшее качество», есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку, чтобы вы могли чувствовать себя в полной безопасности и сэкономить время и деньги.